Po osiągnięciu stanu surowego otwartego trzeba zamknąć budynek stolarką, a następnie wykonać instalacje, tynki i wylewki. Kolejność prac ma znaczenie dla trwałości konstrukcji, kosztów oraz ochrony domu przed wilgocią. Trzeba też pamiętać, że SSO i SSZ nie są pojęciami zdefiniowanymi wprost w Prawie budowlanym, dlatego zakres każdego etapu należy dokładnie opisać w umowie.
Co oznacza stan surowy otwarty?
Stan surowy otwarty to etap, na którym wykonane są podstawowe elementy konstrukcji: ściany nośne, stropy, schody żelbetowe, kominy oraz więźba i pokrycie dachu. Budynek ma już zasadniczą bryłę, ale pozostaje otwarty na warunki atmosferyczne, ponieważ zwykle nie ma jeszcze okien, drzwi zewnętrznych ani bramy garażowej.
Zakres SSO bywa różny. W jednym przypadku dach jest już całkowicie pokryty dachówką, w innym zabezpiecza go tymczasowe poszycie. Podobnie ściany działowe mogą być wykonane na tym etapie albo dopiero później. Prawo budowlane nie zawiera sztywnej definicji SSO ani SSZ, dlatego określenie użyte w umowie nie powinno pozostać bez dodatkowego opisu.
SSO a SSZ – czym różnią się te etapy?
| Cecha | Stan surowy otwarty | Stan surowy zamknięty |
|---|---|---|
| Stolarka | Brak okien, drzwi zewnętrznych i zwykle bramy garażowej | Zamontowane okna, drzwi zewnętrzne oraz brama, jeśli występuje w projekcie |
| Ochrona wnętrza | Wnętrze jest narażone na deszcz, śnieg i wiatr | Otwory są zamknięte, więc można bezpieczniej prowadzić prace wewnętrzne |
| Dopuszczalne prace | Przede wszystkim roboty konstrukcyjne i zabezpieczające | Instalacje, tynki i wylewki, zgodnie z zakresem umowy oraz projektem |
W praktyce do SSZ często zalicza się także wymurowanie ścian działowych i wykonanie docelowego pokrycia dachu. Nie jest to jednak reguła obowiązująca dla każdej budowy. Decydujące znaczenie ma opis świadczenia wykonawcy, przedmiar robót i dokumentacja projektowa.
Stan surowy otwarty – co dalej?
Po odbiorze konstrukcji i sprawdzeniu zgodności robót z projektem prace powinny przebiegać w logicznej kolejności:
- Stolarka otworowa – montaż okien, drzwi zewnętrznych, drzwi tarasowych i bramy garażowej.
- Ścianki działowe – wykonanie przegród zgodnie z układem pomieszczeń oraz pozostawienie wymaganych przerw przy stropie.
- Instalacje podtynkowe – prowadzenie wentylacji, instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, grzewczej i ewentualnie gazowej.
- Tynki i wylewki – zamknięcie bruzd instalacyjnych, wykonanie tynków wewnętrznych oraz warstw podłogowych.
Przed zamówieniem okien trzeba sprawdzić wymiary otworów, poziomy parapetów i sposób osadzenia stolarki przewidziany w projekcie. Niedokładny montaż może powodować nieszczelności oraz mostki termiczne. W przypadku skomplikowanej konstrukcji albo dużych przeszkleń odbiór warto powierzyć kierownikowi budowy lub niezależnemu inspektorowi.
Ścianki działowe powinny być połączone z konstrukcją zgodnie z technologią murowania i projektem. Nie wolno dociskać ich sztywno do stropu, jeśli rozwiązanie tego nie przewiduje. Strop może się uginać pod obciążeniem, a brak szczeliny wypełnionej materiałem elastycznym, na przykład pianką lub wełną mineralną, zwiększa ryzyko pęknięć.
Ściana działowa nie powinna być na sztywno zaklinowana między posadzką a stropem. Szczegół dylatacji trzeba dopasować do materiału ściany, rozpiętości stropu i zaleceń projektanta.
Przed zakryciem instalacji należy wykonać dokumentację zdjęciową i sprawdzić przebieg przewodów. Szczególną uwagę wymagają przejścia przez ściany i stropy, izolacje przeciwwilgociowe, otulina zbrojenia elementów żelbetowych oraz przewidziane w projekcie dylatacje. Oszczędność na materiale jest dopuszczalna tylko wtedy, gdy zachowane są parametry wymagane w dokumentacji.
Jak zabezpieczyć budowę przed zimą?
Jeżeli po SSO następuje przerwa zimowa, priorytetem jest ograniczenie napływu wody i śniegu przy jednoczesnym umożliwieniu wysychania przegród. Otwory można osłonić deskami albo folią zamocowaną na ramach, ale osłony nie powinny tworzyć szczelnego opakowania budynku.
Przed pozostawieniem domu na zimę sprawdź następujące elementy:
- Dach – pokrycie powinno być kompletne albo zabezpieczone rozwiązaniem przewidzianym do czasowej ochrony przed opadami.
- Otwory okienne i drzwiowe – osłony muszą ograniczać napływ wody, ale pozostawiać szczeliny zapewniające cyrkulację powietrza.
- Więźba i stropy – drewno powinno być chronione przed zawilgoceniem, a na stropach nie może zalegać woda ani śnieg.
- Instalacje wodne – przewody, w których znajduje się woda, trzeba opróżnić, aby zamarzająca ciecz nie rozsadziła rur.
Nie zaklejaj otworów folią stretch całkowicie i szczelnie na całą zimę. Wilgoć technologiczna pozostająca w murach i betonie musi mieć możliwość odparowania. Brak wentylacji sprzyja skraplaniu pary wodnej, rozwojowi pleśni i zawilgoceniu drewna. Jeżeli budynek ma być czasowo zamknięty, sposób osłonięcia otworów najlepiej uzgodnić z kierownikiem budowy.
Co zapisać w umowie z wykonawcą?
W umowie należy wymienić wszystkie elementy, które mają zostać wykonane w ramach SSO i SSZ. Samo określenie „budowa do stanu surowego zamkniętego” może prowadzić do sporu, jeżeli strony różnie rozumieją zakres stolarki, ścian działowych, pokrycia dachu albo izolacji.
Warto wskazać w szczególności:
- materiał i zakres wykonania ścian, stropów, schodów, kominów oraz więźby,
- rodzaj i kompletność pokrycia dachowego wraz z obróbkami i orynnowaniem,
- liczbę, parametry i sposób montażu okien, drzwi oraz bramy garażowej,
- zakres ścian działowych, instalacji, tynków i wylewek, jeśli mają należeć do danego etapu.
W obrocie prywatnym przy interpretacji umowy znaczenie może mieć art. 65 § 1 Kodeksu cywilnego, który nakazuje uwzględniać między innymi okoliczności zawarcia umowy i ustalone zwyczaje. Nie zastępuje to jednak precyzyjnego opisu robót. Przy zamówieniach publicznych zakres powinien wynikać wprost z dokumentacji, takiej jak SWZ lub PFU, zgodnie z wymaganiami Prawa zamówień publicznych.
Po każdym etapie warto sporządzić protokół odbioru, odnotować usterki i sprawdzić wpisy w dzienniku budowy. Dzięki temu wiadomo, za jakie roboty wypłacono wynagrodzenie i co jeszcze pozostaje po stronie wykonawcy.
Po SSO najważniejsze są trzy decyzje: zamknąć budynek w sposób zgodny z umową, zaplanować instalacje przed tynkami oraz zabezpieczyć konstrukcję przed wilgocią. Szczegółowy zakres etapów wpisany do umowy ogranicza ryzyko sporów bardziej niż samo posługiwanie się nazwą SSO lub SSZ.
